RSS

Informe 41-11

TEMA:

Impuesto de Sellos. Mejoras realizadas en inmuebles adquiridos

mediante boleto de compraventa.

Artículo 243 del Código Fiscal t.o.

2004 (actual art. 265 del t.o.

2011 –Res. M.E. 39/11). Artículos

727 y 728 dela Disposición NormativaB-1/2004 y mods.

DIRECTOR EJECUTIVO

Vienen las presentes actuaciones a consulta, para que

esta Autoridad de Aplicación informe si corresponde o no aplicar al caso,

la desgravación impositiva prevista en el artículo  243 del Código Fiscal,

t.o. 2004 (actual art. 265 del t.o. 2011 –Res. M.E. 39/11).

ANTECEDENTES

Se presenta una persona solicitando a esta Autoridad

de Aplicación, que se le indique si corresponde aplicar la previsión legal

referida a dos escrituras traslativas de dominio que se realizarán entre

una sociedad titular de los lotes de terreno ubicados en el partido de

Monte Hermoso y los compradores de los mismos, mediante boleto de

compra venta.

Se agrega a las actuaciones: a) copia de los boletos de

compra venta, suscriptos ambos con fecha 26-01-2006 y con las constancias del pago del Impuesto de Sellos en la misma oportunidad; b) copia de las declaraciones juradas de mejoras en las parcelas, con data del

12-9-2009 y 20-12-2008; c) planos de aprobación de  fecha 08-9-2006;

d) conexiones del servicio de electricidad de fecha 20-10-2006 y 16-8-2006; e) copia de facturas emitidas porla Cooperativa Eléctricade Monte

Hermoso -sin consignar el nombre del comprador- , por la adquisición de

materiales de fusiblería, caja monofásica, y por “diferencia medidor trifá-

sico”, referidas a los lotes de que se trata.

En tal instancia,la Subgerenciade Coordinación Regional Bahía Blanca, solicita a esta dependencia técnica que se expida sobre

los siguientes puntos:

1) Si es factible otorgar la desgravación en atención a

que en el boleto de compra venta existe una cláusula que permite entregar la tenencia del inmueble con la finalidad de construir, citando como

antecedente lo resuelto enla Consulta57/03.

2) Si la misma solución procede pese a que quien compró por boleto el inmueble es un sujeto distinto a quien habría realizado

las mejoras.

TRATAMIENTO

Previo a adentrarse a dilucidar la cuestión planteada, se

considera necesario clarificar en mayor medida la operatoria realizada con

relación a los inmuebles involucrados en autos.

Concretamente, los instrumentos privados ya referidos

dan cuenta de la compra que efectúan dos personas, de un lote de terreno cada una, con dinero que reciben como donación de sus padres, quienes se reservan el derecho real de usufructo. En la especie, asimismo, el

usufructuario ha procedido a realizar las mejoras en los lotes de terreno.

Así entonces, cabe recordar en primer lugar que el artí-

culo 243 del Código Fiscal t.o. 2004 (actual art. 265 del t.o. 2011 –Res.

M.E. 39/11) establece: “En los contratos de compraventa de terrenos en

los cuales se hayan efectuado mejoras o construcciones con posterioridad a la fecha del boleto respectivo, el impuesto se liquidará sobre el precio

de venta; la valuación fiscal; o, en los casos que exista, el valor inmobiliario de referencia establecido porla Autoridadde Aplicación de conformidad con lo dispuesto enla Ley Nº 10.707 y modificatorias, el que fuere

mayor, sin computar en estos últimos las mejoras incorporadas por el

adquirente con posterioridad a la toma de posesión del inmueble”.

Por su parte, la reglamentación dictada al respecto (art.

727 dela Disposición Normativa“B” N° 1/04) dispone: “A fin de acreditar

la incorporación de mejoras o construcciones sobre  terrenos adquiridos

mediante boleto, realizadas por el comprador con posterioridad a la suscripción del mismo y a la toma de posesión, las partes interesadas deberán acompañar la siguiente documentación:

1) Boleto de compraventa del terreno donde conste la

fecha de toma de posesión del inmueble, con las firmas de las partes certificadas por autoridad competente y con el timbrado correspondiente.

2) Declaración de incorporación de mejoras antela Dirección Provincialde Catastro Territorial.

Ante la falta de alguno de estos elementos probatorios

o cuando los mismos no revistan todas las condiciones exigidas, resultaran idóneos, siempre que estén a nombre del adquirente, los que a continuación se detallan:

a) Plano municipal de obra aprobado.

b) Comprobantes de pago de materiales de construcción y/o locación de servicios u obra.

c) Solicitud de instalación o facturas de suministro de

servicios a empresas proveedoras”.

De esta última norma transcripta se desprende que si bien en principio en el boleto de compra venta debe constar la fecha de

toma de posesión del inmueble, en el caso de que no se cumpla este requisito, existen otros medios de prueba que pueden acreditar que el adquirente por boleto recibió, en definitiva, la posesión del inmueble y que,

por ende, las mejoras fueron realizadas por el mismo.

Así, en la consulta 57/03, citada por la presentante, se

refería a un supuesto en el cual se otorgaba al comprador la tenencia

precaria del inmueble, y se consideró procedente la aplicación de la norma legal en cuestión. Ello en razón de que se agregaban “…las declaraciones de incorporación de mejoras presentadas antela Dirección Provincialde Catastro, carátula de planos de obra, copias de las facturas de

compra de materiales para la construcción, de suministro de servicios y

sus correspondientes certificados de instalación interna…”, toda documentación que demostraba cabalmente la toma de posesión por el adquirente.

En el presente caso, los boletos de compra venta indican que podría otorgarse -a pedido de la compradora- la “tenencia precaria” de los terrenos a los fines de construir. Tal previsión resulta realmente indicativa de la posibilidad de que en la realidad se verificara la situación en cuestión.

En virtud de lo afirmado, y resuelto el punto que sigue

del modo en que se concluirá, es opinión de esta dependencia que se

analice por parte de la oficina remitente, las circunstancias de hecho que

acontecen en este y cada supuesto a tratar, a los fines de evaluar la procedencia o no de la prescripción legal analizada (cf. art. 728 dela Disposición Normativa“B” N° 1/04).

Sentado lo que antecede, cabe adentrarse en la segunda cuestión traída a consulta, esto es si puede adjudicarse a los futuros

suscriptores de la escritura traslativa del dominio (nudos propietarios), la pertenencia de lo construido.

Se recuerda que, en el caso, ambos hijos adquirieron

por donación de sus padres, la nuda propiedad de los lotes de terreno.

Aquellos, por su parte, se reservaron el derecho de usufructo sobre dichos bienes en los que efectuaron las mejoras respectivas.

Así entonces, es opinión de esta dependencia que en el

supuesto traído a consideración resulta procedente la desgravación de las

mejoras a fin de liquidar el Impuesto de Sellos correspondiente a la escritura de compra.

En efecto, y tal como ha sido puesto de resalto en diversas oportunidades, el fundamento del artículo 243 del Código Fiscal

t.o. 2004 (actual art. 265 del C.F. t.o. 2011), radica en la naturaleza

misma del Impuesto de Sellos que grava la circulación de riqueza. En el

caso, ésta debe limitarse al valor de los terrenos, en las condiciones en

que han sido entregados a los compradores, excluyendo del mismo a las

mejoras.

En definitiva, se advierte que las particularidades del

supuesto tratado resultan por demás demostrativas que tanto la compra

como la posterior construcción de las mejoras deben ser asignadas a los

compradores (hijos), en razón de haber recibido, gratuitamente, de sus

padres, el inmueble edificado objeto de adquisición.

Por las consideraciones vertidas, es opinión de esta dependencia que resulta procedente la previsión contenida en el artículo

265 del Código Fiscal t.o. 2011.

Sin perjuicio de todo lo anteriormente expuesto, se

considera oportuno aclarar que, en ocasión de elevarse a instrumento

público los actos aquí examinados, corresponderá tener en cuenta, respecto de la constitución del usufructo que los propietarios (hijos) llevarán a cabo a favor de sus padres, las previsiones del Impuesto ala Transmisión Gratuitade Bienes, toda vez que dicho gravamen incide en todos

aquellos supuestos en que se verifique –entre otros- la transmisión de un

derecho real a título gratuito, como resulta en la especie.

CONCLUSIÓN

De lo expuesto, se concluye en lo siguiente:

a) la dependencia remitente debe evaluar las circunstancias de hecho acontecidas en cada caso, a los fines de establecer la

procedencia de lo establecido en el artículo 265 del Código Fiscal t.o.

2011, de modo tal de tener por acreditada o no la entrega de la posesión

al adquirente a los fines de efectuar las mejoras del caso.

b) en razón de las particularidades que presenta el supuesto examinado, que da cuenta de una situación en la cual quienes revisten la condición de propietarios han adquirido los bienes con dinero

donado de sus padres a cuyo cargo, además, se han introducido mejoras,

resulta procedente la aplicación del artículo 265 del Código Fiscal t.o.

2011, debiendo liquidarse el Impuesto de Sellos correspondiente a la escritura traslativa de dominio, sin computar las edificaciones introducidas –

en el particular- por los donantes/usufructuarios.

c) sin perjuicio de lo concluido deberán tenerse en

cuenta, además, las previsiones del Impuesto ala Transmisión Gratuita

de Bienes con relación a la instrumentación del derecho real de usufructo.

 

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

* Copy This Password *

* Type Or Paste Password Here *

40.236 Spam Comments Blocked so far by Spam Free Wordpress