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Informe 21-2012

INFORME (Dir. Téc. Trib. DPR Bs. As) 21/2012

 

INFORME: 21/2012
ORGANISMO: Dir. Téc. Trib. DPR Bs. As.
FECHA: 14/06/2012

 

DIRECTOR EJECUTIVO

Vienen las presentes actuaciones a efectos de que esta dependencia se sirva emitir opinión respecto de la situación que a seguir se expone:

ANTECEDENTES

Se presenta en consulta una escribana que deberá otorgar dos escrituras:

a) la primera de ellas instrumenta una división de condominio de una fracción de campo perteneciente a dos sociedades anónimas, y b) la otra, formaliza una compra venta con constitución de derecho real de servidumbre. Ambas, en el marco de la adjudicación de parcelas que conforman un Club de Campo en la Provincia de Buenos Aires.

Amplía la consulta, y acompaña los proyectos de actos notariales a autorizar. Concretamente, requiere se precise si “los espacios circulatorios y áreas de esparcimiento… se encuentran exentos del pago del impuesto de sellos, tasas retributivas de servicios, impuesto a la transmisión gratuita de bienes, o tasas, impuestos o contribuciones de cualquier otra naturaleza tanto con relación a las parcelas con tales destinos en sí mismas como con relación al cualquier acto jurídico que con respecto a la mismas y por imposición del ordenamiento legal deban otorgarse (Dec. 9404/86 Art. 8 y art. 64 inc. b) y d) del Dec. Ley 8912/77 y art. 1ª inc. c del Dec. 9404/86).”

TRATAMIENTO

La pretensión de parte interesada es obtener un pronunciamiento que abarque todo el espectro posible de gravámenes (impuestos, tasas, contribuciones) que puedan relacionarse con los actos que serán objeto de escrituración. Sin embargo, en el marco de lo establecido en el artículo 26 del Código Fiscal t.o. 2011, esta dependencia procederá a brindar respuesta respecto de aquellos tópicos que, particularmente, se estima cumplimentan las directivas que emanan de la norma legal mencionada.

Con relación al Impuesto de Sellos, se señala lo siguiente.

Respecto de la escritura de división de condominio instrumentada entre las dos sociedades, a una de las cuales (A) se adjudican los predios destinados a uso común y, a otra (B), las parcelas para uso individual (viviendas), respectivamente, resulta de aplicación la norma del artículo 297 inc. 34 del Código Fiscal t.o. 2011, que establece la exención del impuesto respecto de “las divisiones de condominio”.

En lo concerniente a la transmisión de dominio que la sociedad propietaria de los inmuebles destinados a uso individual (B) efectúa a los distintos integrantes del Club de Campo, tratándose del perfeccionamiento de un acto a título oneroso, conforme surge de lo dispuesto por el artículo 251 del Código Fiscal, t.o. 2011, corresponde ingresar dicho gravamen.

En lo que se refiere a la constitución del derecho real de servidumbre sobre el predio de uso común, propiedad de la restante sociedad (A), a favor de los titulares de las parcelas destinadas a vivienda, siendo que dicho acto carece de onerosidad, el mismo no está alcanzado por el Impuesto de Sellos. Sentado ello, y adentrándonos a la eventual incidencia del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes sobre este último acto, se adelanta opinión en sentido negativo, por los motivos que seguidamente se expondrán.

El Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes fue introducido en la Provincia de Buenos Aires mediante la Ley Nº 13688 (texto según artículo 90 de la Ley Nº 14044 (Impositiva para el año 2010), siendo su objeto gravar todo aumento de riqueza obtenido a título gratuito, incluyendo herencias, legados, donaciones, anticipos de herencia, y cualquier otra transmisión que implique un enriquecimiento patrimonial a título gratuito.

Por su parte, las Leyes Nº 14200 (Impositiva para el año 2011) y Nº 14333, realizaron modificaciones al gravamen, esta última luego de que aquel se incorporara al Código Fiscal t.o. 2011 (Título V del Libro 2º, artículos 306 a 327).

La norma, más precisamente el artículo 306 del Código Fiscal t.o. 2011, define al hecho imponible como “todo aumento de riqueza obtenido a título gratuito como consecuencia de una transmisión o acto de esa naturaleza, que comprenda o afecte uno o más bienes situados en la Provincia y/o beneficie a personas físicas o jurídicas con domicilio en la misma”.

En el caso que nos ocupa, debe precisarse que la constitución de servidumbre se realizará en el marco legal que regula a los Clubes de Campo, es decir bajo las previsiones del Capítulo V del Decreto Ley Nº 8912/77 y el Decreto Provincial Nº 9404/86. Asimismo corresponde tener en cuenta, con relación a los aspectos catastrales, lo establecido por la Disposición Nº 1821/03 de la ex Dirección Provincial de Catastro Territorial.

El artículo 64 del Decreto Ley Nº 8912/77 define al Club de Campo o complejo recreativo residencial, como “…un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano…” y que: “… a) Esté localizada en área no urbana. b) Una parte… se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza. c) La parte restante… acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio. d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas”.

Por su parte, el artículo 1º del Decreto Nº 9404/86, establece: “Los clubes de campo que se constituyan conforme al régimen específico del dec.-ley 8912/77 (Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo) y en base a la creación de parcelas de dominio independiente, se sujetarán a las siguientes disposiciones: a) Una entidad jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial será titular del dominio de las áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la prestación de los servicios generales.”

Así, el sector de recreación de los clubes de campo, “… está en cabeza de una persona jurídica conformada por los propietarios de cada una de las parcelas de uso residencial, y sobre el cual se constituye un derecho real de servidumbre de uso, de manera de vincular a éste con los predios de dominio exclusivo y uso residencial”; “… esas parcelas destinadas a recreación o espacios circulatorios, si bien desde el punto de vista catastral constituyen una unidad de registración que contiene todos sus atributos, incluso valuación fiscal, no son objeto de comercialización ni tienen valor dentro del mercado inmobiliario”; “… al igual que en el régimen de Propiedad Horizontal, en la comercialización de las unidades de dominio exclusivo o con destino residencial se encuentra incluido el valor de las parcelas de uso común o de espacio recreativo” (cf. Considerandos de la Disposición de la Dirección de Catastro Territorial Nº 1821/03).

En el contexto legal examinado, es criterio de esta dependencia técnica que la servidumbre así constituida no puede catalogarse de acto oneroso ni gratuito, aspecto este último de particular interés en el marco del gravamen examinado.

La afirmación que precede resulta concordante con la conclusión arribada en el Informe Nº 17/12 de esta Autoridad de Aplicación, oportunidad en la que, únicamente, se analizó la transmisión de los bienes de uso común a la entidad administradora de los mismos, integrada por los propietarios de las unidades individuales.

En efecto, la constitución del derecho real de servidumbre le otorga el carácter de fundo sirviente a las parcelas destinadas al uso común a favor de las parcelas de uso individual (fundos dominantes), y si bien por esta restricción dominial no se ha establecido una contraprestación a cargo de estos últimos, no es posible afirmar que el acto configure un contrato gratuito mediante el cual –tal como lo exige el artículo 306 del Código Fiscal t.o. 2011-, se produce un aumento de riqueza para los titulares de dichos fundos dominantes

Ello así por cuanto la condición de fundo sirviente viene impuesta por una norma legal, no pudiendo las respectivas parcelas (sirvientes) ser objeto de comercialización de modo independiente de la de los fundos dominantes cuyo valor de transacción, además, ya incluye el de aquellas. Tales particularidades, en definitiva, obstan a la configuración del hecho imponible, toda vez que con la constitución del derecho de servidumbre del caso no se incrementa el patrimonio del propietario del fundo dominante, así como tampoco el del propietario del fundo sirviente se ve disminuido en su valor por dicha causa.

Para finalizar, debe destacarse que lo hasta aquí expuesto implicó un análisis de la eventual configuración de los respectivos hechos imponibles de cada uno de los gravámenes tratados.

Desde dicha premisa, y ahora adentrándose en lo concerniente a la aplicación de las Tasas Retributivas de Servicios con relación a las cuales, y en concordancia con lo ya adelantado, no se puntualiza asertivamente la cuestión a examinar, no puede sino más que afirmarse, genéricamente, que en razón de que su supuesto de procedencia se configura con motivo de una actuación administrativa (cf. art. 331 del Código Fiscal t.o. 2011), debe estarse a lo dispuesto por el Capítulo II del Título VI del Libro Segundo del Código Fiscal t.o. 2011 y la Ley Nº 14333 (Impositiva para el año 2012) no advirtiéndose, al respecto, previsión legal de eximición alguna para el caso analizado.

CONCLUSIÓN

La escritura de división de condominio entre las sociedades que se adjudican, respectivamente, los predios destinados a uso común y a uso individual (viviendas), se encuentra exenta del Impuesto de Sellos, por aplicación del artículo 297 inc. 34 del Código Fiscal t.o. 2011.

Las escrituras traslativas del dominio de las parcelas de uso individual, a cada uno de los adquirentes, es un acto alcanzado por el Impuesto de Sellos.

La constitución del derecho real de servidumbre sobre el predio de uso común a favor de los destinados a uso individual, no constituye un hecho imponible del Impuesto de Sellos ni del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, por no tratarse de un acto oneroso ni gratuito que produzca, en este último caso, un aumento de riqueza patrimonial para los titulares de los fundos dominantes (conf. criterio que emerge del Informe 17/12).

Por los servicios administrativos que se originen como consecuencia de una actuación administrativa, debe estarse a lo que dispone el Código Fiscal t.o. 2011, en su el Título VI, y en la Ley Nº 14333 (Impositiva para el año 2012).

Vº Bº DIRECTOR EJECUTIVO 14 / 06 / 12.

 

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