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La valuación fiscal de los inmuebles de la Provincia de Buenos Aires y los impuestos nacionales.

mayo 18

En la legislatura provincial ha recibido media sanción un proyecto de reforma del impuesto inmobiliario que ha recogido múltiples críticas de diversos sectores, además de  pronunciamientos muy negativos de algunos de los afectados; todo ello con relación al presunto efecto impositivo del aumento de las valuaciones fiscales.

Al respecto, debe tenerse en cuenta que los cambios en los impuestos generalmente tienen motivaciones políticas, no técnicas, cuyo acierto o desacierto debe juzgarse en las urnas. Luego, es claro que esta reforma tiene principalmente propósitos recaudatorios, ante el déficit que sufre el Estado provincial.

La determinación de la valuación fiscal está dispuesta en la  ley provincial 10707 que define en su art. 1 al catastro como “… el registro del estado de hecho de la cosa inmueble” siendo su principal característica “… constitu(ir) la base de su sistema inmobiliario desde los puntos de vista tributario y de policía y del ordenamiento administrativo del dominio”.

En la misma norma, el mecanismo para  practicar la valuación general de los inmuebles de la provincia,  prevé la formación de dos Comisiones Asesoras por cada Partido. Una para los inmuebles urbanos y suburbanos y otra para rurales y las plantaciones. Cada Comisión Asesora debe contar con representantes de la Municipalidad, del Ministerio de Economía, de una institución bancaria oficial, y de entidades que se estimen significativas para los intereses locales, entre ellas asociaciones profesionales vinculadas al que hacer inmobiliario, asociaciones de bienes raíces, sociedades agrarias, etc. Esta valuación debe hacerse cada 10 años y se prevén actualizaciones intertemporales a cargo del Poder Ejecutivo.

Como es obvio este procedimiento, con el cual se podrían haberse solucionado muchas de las cuestiones que se plantean,  no se ha empleado y, si bien es enemigo de la urgencia financiera actual, debería alguna vez practicarse para poder partir de una base solida y consensuada.

Entrando en materia, el art. 9° ter. del proyecto, que tiene media sanción, dispone que “ A los efectos de establecer la base imponible para la determinación del impuesto Inmobiliario de la Planta Rural, se deberá aplicar un coeficiente del cero con cincuenta (0,50) sobre la valuación fiscal de la tierra libre de mejoras”. Esto significa que la base imponible del impuesto inmobiliario es, en lo relativo al valor de la tierra, del 50% de la valuación fiscal.

En cuanto a los efectos que en los impuestos nacionales produciría el aumento de las bases imponibles, se han difundido conceptos erróneos, en lo relativo a los  impuestos sobre los bienes personales  y a la ganancia mínima presunta, como se verá seguidamente.

En el impuesto sobre los bienes personales, la valuación de los inmuebles rurales depende de su afectación: los que se encuentren inexplotados y los arrendados están exentos (art. 21 inc. f) y gravados en ganancia mínima presunta); los explotados, están gravados formando parte del capital de la empresa o explotación unipersonal a la que se encuentran afectados y se valúan (decreto reglamentario, art. 22) según las normas de la ley de ganancia mínima presunta que se comentan luego. Por fin, los inmuebles propiedad de sociedades, están alcanzados tambien por el impuesto sobre la ganancia mínima presunta y tributan bienes personales, dentro del patrimonio social, a su costo, sin consideración  alguna sobre la valuación  fiscal. O sea que en este impuesto no hay incremento alguno de la presión fiscal; cuestión muy distinta sería si los cambios afectaran a los inmuebles urbanos donde sí se toma en cuenta la valuación fiscal.

En el impuesto a la ganancia mínima presunta, la norma (art. 4 inc. b) acápite 4., 4o y 5o párrafos) dispone para el caso de inmuebles rurales que, al valor determinado según la norma general (valor de incorporación al patrimonio menos amortizaciones) se le restará el 25% sobre el valor fiscal (parece referirse a la valuación fiscal) asignado  a la tierra libre de mejoras a los fines del pago del impuesto inmobiliario provincial o $ 200.000 (el que sea mayor). Luego concluye que, el valor  a computar para cada uno de los inmuebles, determinado de acuerdo con lo antes dicho, no podrá ser inferior a la base imponible, establecida a  los efectos del pago  de los impuestos inmobiliarios, que, en el caso es del 50% de la valuación fiscal. Es claro que el umbral citado aumenta, pero en la proporción citada.

Ahora bien, este aumento puede dar lugar, en el impuesto a la ganancia mínima presunta,  a un curioso efecto: cuando el valor del bien (costo menos amortizaciones menos 25% de la valuación fiscal) sea superior a la base imponible del impuesto inmobiliario (esta es un umbral) el contribuyente se vería beneficiado ya que podría deducir una suma mayor en concepto de 25%.

 

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2 responses to “La valuación fiscal de los inmuebles de la Provincia de Buenos Aires y los impuestos nacionales.

  1. Agustín

    julio 1, 2012 at 7:33 pm

    Estimado Oscar, en el final del octavo párrafo Ud. Dice que los inmuebles a nombre de SA no ven incrementada su presión fiscal. Lo cual es cierto porque se valúan al VPP, lo que no entiendo es la aclaración que hace respecto de los inmuebles urbanos donde Usted aclara que en esos casos si se toma en cuenta la valuación fiscal. No encuentro tal distinción en la norma, es decir, entiendo que por mas que el patrimonio de la SA lo constituyan inmuebles urbanos también corresponde aplicar VPP. Bueno, le agadeceria si me aclara esa duda. Muy interesante el blog. Saludos cordiales. Agustín sastre

     
    • Luis Omar Fernández

      julio 2, 2012 at 7:15 am

      Tal vez el párrafo citado no haya sido muy claro y ello provoque la confusion; el comentario se refiere al impuesto sobre los bienes personales e intenta decir que si los cambios en la valuacion fiscal ocurrieran en el impuesto inmobiliario urbano aumentaría la presion fiscal sobre estos inmuebles.

       

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